Já pensou comprar um imóvel e depois descobrir que não é o dono? Isso acontece muito e neste texto vou te informar o motivo! Quando se compra um imóvel, é necessário seguir alguns procedimentos para concretizar a transferência da propriedade.
Caso compre um imóvel e não realize o registro na matrícula, saiba que pode estar correndo alguns riscos como por exemplo: ter o imóvel penhorado por dívida do antigo dono.
A forma de aquisição da propriedade, por meio de compra e venda, é feita pelo registro do título de aquisição no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, não é proprietário o indivíduo que não efetua o registro do título na matrícula do imóvel. O Código Civil, em seu art. 1.245, é claro nesse sentido:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Você deve estar se perguntando: mas que título é esse? Bem, o título é o documento que a Lei considera hábil para, ao ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, efetivar a transferência da propriedade do bem imóvel. No caso da compra e venda, como regra geral, será uma escritura pública.
Escritura pública é um documento feito em qualquer Cartório de Notas (tabelionato), é a forma escrita de um ato jurídico. No caso de compra e venda, assegura a validade jurídica da negociação. A Escritura é obrigatória, salvo quando a Lei a dispensar.
Por outro lado, temos também o Instrumento Particular, que, ao contrário da escritura pública, é elaborado por qualquer pessoa.
Existem hipóteses que a legislação permite que ocorra a aquisição da propriedade do imóvel por meio do registro de um instrumento particular.
Vejamos, rapidamente, algumas dessas hipóteses:
compra de imóvel com valor igual ou inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país;
contrato celebrado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação;
contrato de alienação fiduciária;
contrato celebrado no âmbito de loteamentos populares;
aquisição de imóvel por meio de consórcio regido pela Lei nº 11.795/08. A Lei não diz, mas é razoável entender que essa possibilidade de utilização do instrumento particular somente se aplica na hipótese em que há aquisição de imóvel previamente especificado feita pela administradora de consórcios, e não na hipótese em que o consorciado obtém uma carta de crédito e adquire imóvel de sua escolha.
No título, seja ele qual for, deve constar a causa do negócio jurídico (se é uma compra e venda, uma doação, uma permuta etc.). Além disso, deve, por óbvio, bem descrever o imóvel, pois é com base nesse título que será feito o registro, razão pela qual ele deve ser perfeito, sob pena de o Oficial recusar o registro.
Sendo assim, tendo a escritura pública ou qualquer outro título, o comprador deve levar esse documento para ser registrado na matrícula do imóvel. Importante frisar que esse registro deve ser feito no Cartório de Imóveis (que é diferente do cartório de notas) na localidade onde a propriedade estiver situada.
Resumidamente, só é dono do imóvel perante terceiros aquele que registra seu título. Se o comprador pagar o preço, mas não registrar seu título, não será proprietário até que o faça.
